Az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés l) pontja szerint adómentes ingatlan bérbeadás áfa levonására nem jogosít, ezáltal az áfamentesen bérbe adott ingatlan felújítását terhelő beszerzéseket terhelő áfa nem vonható le.
Az Áfa tv. 88. §-a alapján az egyébként áfamentes ingatlan bérbeadásra választható az adófizetési kötelezettség, amely egyben áfa levonására is jogosulttá teszi a bérbeadót.
A leírt esetben (a bérbeadási tevékenységet már végzi cég) az adófizetési kötelezettség legkorábban 2025. december 31-ig megtett bejelentés alapján 2026. január 1-jétől választható.
Az adófizetési kötelezettség választása esetén a bérbeadást 27% áfa terheli, 5%-os áfával a szálláshely-szolgáltatás adózik.
Az adófizetési kötelezettség generális jelleggel (lakóingatlan és nem lakóingatlan bérbeadására) választható, vagy kizárólag lakóingatlannak nem minősülő ingatlan bérbeadására.
Nincs lehetőség egyes ingatlanokra vonatkozóan az adófizetési kötelezettség választására.
A korábban már bérbe adott lakás értékesítése esetén az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja alapján kell megítélni, hogy az értékesítés áfamentes-e (az áfamentesség áfa levonására nem jogosít), vagy sem.
A cég az egyébként áfamentes értékesítés esetén az Áfa tv. 88. §-a alapján választhatja az adófizetési kötelezettséget (az ingatlan bérbeadásánál már említett szabályok alapján), amely esetén az értékesítést 27% áfa terheli, vagy fordítottan adózik [Áfa tv. 142. § (1) bekezdés e) pont].
A 27%-os és a fordítottan adózó értékesítés egyaránt áfa levonására jogosít.
Amennyiben az értékesített ingatlan tárgyi eszköz és az értékesítésre az Áfa tv. 135. § (1) bekezdése szerinti figyelési időszakon belül történik, valamint a beszerzést terhelő áfa levonására az ingatlan bérbeadás adómentessége miatt nem volt levonható, akkor az áfa levonására jogosító értékesítés folytán az Áfa tv. 136. § (1) bekezdés a) pontja alkalmazható.
Továbbértékesítési céllal létesített társasház
Ha a cég most épít egy több lakásos társasházat: ennek anyagköltségéből vonják a 27%-os áfát, viszont értékesíteni 5%al lehet? A társasház nem kerül bérbeadásra, csak kész állapot utáni értékesítés).
A továbbértékesítési céllal (Áfa tv. 259. § 22. pont) létesített társasházhoz kapcsolódó beszerzések áfája levonható, ha vélelmezhetően az értékesítés időpontjában az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pontja alapján újnak minősül, mivel új ingatlan értékesítése mindig áfaköteles, ezáltal áfa levonására jogosít.
Álláspontunk szerint továbbértékesítési cél fennállása esetén ez vélelmezhető. Amennyiben a társasházban létesített lakás értékesítésére nem kerül sor újnak minősülő ingatlanként, akkor az adólevonási jog megtartása (utólagos korrekció elkerülése) érdekében az adókötelessé tétel választása javasolható.
5%-os áfa újnak minősülő lakóingatlan értékesítése esetén alkalmazható, ha annak összes hasznos alapterülete nem haladja meg a 150 négyzetmétert.